Die Ausgangssituation: Ein ehemaliges Schwesternwohnheim (250 Einheiten) wird mittlerweile privat betrieben, die Appartements werden warm vermietet, da Einrichtungen für getrennte Verbrauchserfassung und -abrechnung nicht vorhanden sind. Das Wohnheim ist ein einhüftiges L-förmig gebautes Gebäude mit 13 Stockwerken aus den Jahren 1970 - 1972. Die Betriebskosten sind im Zeitraum von 2000 - 2002 auf mittlerweile ca. 100.000 € angestiegen. Der durchschnittliche Leerstand beläuft sich auf ca. 15 %. Es findet ein relativ häufiger Mieterwechsel statt, da verschiedene örtliche Unternehmen die Einheiten für Mitarbeiter nutzen. Das Objekt ist fernwärmeversorgt, für grundlegende Sanierungsinvestitionen ist die Ertragslage zu angespannt. Gleichzeitig muss etwas passieren, damit die steigenden Heizkosten die Erträge nicht noch weiter verringern. Die Aufgabenstellung: Es soll das gesamte Gebäude in allen Belangen auf den Prüfstand gestellt und  verschiedene Varianten sollen hinsichtlich ihres möglichen Einsparpotenzials untersucht  werden. Dabei ist die "Gesamt- Liquidität", d.h. die Gesamtsumme aus Betriebs- und  Kapitalkosten, in besonderem Maße im Auge zu behalten. Eine höhere Liquiditätsbelastung  als momentan ist nahezu nicht mehr zu vertreten. Es sollen verschiedene Einzelmaßnahmen betrachtet und ein "Stufenkonzept" entwickelt  werden. Verschiedene Detailmaßnahmen sollen u.U. durch eigenes Personal seitens der  Hausverwaltung durchgeführt werden. Das langfristige Ziel soll die größtmögliche Loslösung von der Abhängigkeit der Fernwärmeheizung und ggf. Umstellung auf eine Erdenergieanlage sein. Hierzu sind in  besonderem Maße Investkosten und mögliche Förderprogramme zu untersuchen. Die Vorgehensweise: Erstellung einer "Untersuchungsmatrix" in Abstimmung mit Bauherrschaft und Architekt, welche Varianten aus Bau- und Haustechnik untersucht werden. Berechnung der kompletten Betriebskosten für die untersuchten Varianten (Raumheizung, Betriebsstrom, Zählermiete, Wartung). Ermittlung der zu erwartenden Herstellkosten für die jeweils erforderliche Technik oder Zusatzmaßnahme und Kapitalisierung im Hinblick auf die gewünschte Finanzierungsdauer und -konditionen (Zins und Tilgung) unter Berücksichtigung von am Objektstandort besonderen Förderbedingungen hinsichtlich GEOTHERMIE. Berechnung der Gesamtkosten aus Betrieb und Kapital, da beide Kostenblöcke zu bedienen sind.     Variante 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Jahres- betriebs- kosten (in Euro) 99.451 92.767 95.214 81.171 64.255 82.442 82.135 58.332 48.483 40.742 Kapital-kosten (in Euro) 0 7.102 4.259 19.017 105.305 13.137 2.026 46.879 48.038 59.497 Summe Jahres- gesamt- kosten (in Euro) 99.451 99.870 99.473 100.189 169.560 95.615 84.161 105.211 96.522 100.239 Das Ergebnis / Die Empfehlung Die Grafik zeigt mit Variante 1 die derzeitge Betriebssituation. Variante 5 zeigt die zu erwartende Kostenstruktur bei Ausführung eines kompletten Vollwärmeschutzes und  Austausch aller Fenster und Außentüren. Diese Variante ist aus finanzierungstechnischer  Sicht nicht denkbar. Ab Variante 6 werden zunächst Einzelmaßnahmen betrachtet, die sich im Wesentlichen auf die nachträgliche Bauteilabdichtung und das Thema kontrollierte Wohnraumlüftung  sowie Geothermie beziehen. Varianten 9 und 10 stellen die Addition mehrerer  Einzelmaßnahmen dar. Durch die nachträgliche Abdichtung der noch sehr gut gepflegten Fenster, den Einbau einer  Anlage zur kontrollierten Wohnraumlüftung, die nachträgliche Isolierung der offen liegenden Steigeleitung und die Grundlastdeckung der Heizenergie durch eine Erdenergieanlage lassen sich die Betriebskosten auf 40.000 €/a senken. Für die Installation der Erdenergieanlage werden bis zu 40 % Zuschuss durch das Bundesland in Aussicht gestellt.   Werden "nur" 20 % Förderung realisiert, ist die Liquiditätsbelastung nicht höher als bei der   derzeitigen Betriebssituation. Es wurde dem Investor empfohlen, zunächst im Rahmen von Wohnungswechsel, bzw. renovierungen die Einbaufugen von Fenstern und Türen nachträglich abzudichten, die  Verteilleitungen der Heizung zu isolieren und eine mechanische Entlüftungsanlage zu installieren. Diese Leistungen können zum größten Teil durch eigene Fachhandwerker   (Hausmeister) ausgeführt werden. Es wurde empfohlen, zunächst 1 - 2 Steigestränge und die hierüber beheizten Wohnungen  zu "optimieren". Gleichzeitig sollten in jeweils ein bis zwei "sanierte und unsanierte" Stränge Wärmemengenzähler eingebaut werden, um die prognostizierten Einsparpotenziale verifizieren  zu können. Im Anschluss sollte dann, nach Bewilligung der entsprechenden   Fördergelder, die Errichtung einer geeigneten Erdenergieanlage angegangen werden.